Was emotional beginnt, endet rechtlich nüchtern: Die vermögensrechtliche Auseinandersetzung folgt nicht dem EheG, sondern den allgemeinen Regeln des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).

Für die vermögensrechtliche Auseinandersetzung nach der Auflösung einer Lebensgemeinschaft sind die Bestimmungen über die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse (§§ 81 ff EheG) weder direkt noch analog anwendbar.

Dies bedeutet, dass nach der Trennung grundsätzlich jeder Partner sein Eigentum behält. Eine automatische Aufteilung des während der Gemeinschaft geschaffenen Vermögens findet nicht statt. Die entscheidende Vorfrage ist daher stets, wem die Liegenschaft rechtlich gehört. Dies wird durch den Eintrag im Grundbuch bestimmt.

Liegenschaft im Alleineigentum eines Partners

Steht die Liegenschaft im alleinigen Eigentum eines Lebensgefährten, bleibt dieser auch nach der Trennung alleiniger Eigentümer. Der andere Partner hat grundsätzlich kein Recht, auf der Liegenschaft zu verbleiben.

Räumungsanspruch des Eigentümers

Der Eigentümer kann vom ehemaligen Partner jederzeit, jedenfalls aber nach Aufhebung der Lebensgemeinschaft, die Räumung der Liegenschaft verlangen. Die bloße Mitbenutzung während der Lebensgemeinschaft begründet keinen dauerhaften Rechtstitel zum Wohnen. Die Beweislast für das Vorliegen eines solchen unabhängigen Rechtstitels (z.B. ein Miet- oder Leihvertrag) trifft den Partner, der die Räumung verweigert.

Ausgleichsansprüche des Nichteigentümers für Investitionen

Hat der Nichteigentümer-Partner durch finanzielle oder Arbeitsleistungen zum Erwerb, Bau oder zur Verbesserung der Liegenschaft beigetragen, können ihm unter bestimmten Voraussetzungen Ausgleichsansprüche zustehen. Diese Ansprüche müssen gesondert geltend gemacht werden und können auf verschiedene Rechtsgründe gestützt werden:

• Bereicherungsanspruch nach § 1435 ABGB (Condictio causa data causa non secuta): Dies ist der in der Praxis häufigste Anspruchsgrund. Wurden Leistungen (Geld, Arbeitskraft) in der erkennbaren Erwartung des Fortbestehens der Lebensgemeinschaft und des gemeinsamen Wohnens erbracht, kann bei Zweckverfehlung – also bei Auflösung der Gemeinschaft – die Rückforderung der noch vorhandenen Bereicherung verlangt werden. Der Anspruch richtet sich auf den Wert der dem anderen zugekommenen, noch vorhandenen Vermögensvermehrung.

• Ansprüche aus einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR): Eine GesbR zwischen Lebensgefährten wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen. Das bloße gemeinsame Wohnen und Wirtschaften genügt nicht. Es muss ein darüber hinausgehender, zumindest schlüssiger Gesellschaftsvertrag vorliegen, der auf einen gemeinsamen Zweck (z.B. die gemeinsame Schaffung eines Vermögenswertes) gerichtet ist und eine gewisse Organisation mit Rechten und Pflichten der Partner vorsieht. Liegt eine solche Gesellschaft vor, sind die Beiträge nach den gesellschaftsrechtlichen Regeln (§§ 1216e ff ABGB) auseinanderzusetzen.
• Schenkungswiderruf: Wurden die Zuwendungen als Schenkung getätigt, ist ein Widerruf nur unter den engen Voraussetzungen des groben Undanks (§ 948 ABGB) oder bei Vorliegen der Voraussetzungen für den Widerruf einer ehepaktähnlichen Schenkung möglich.
• Ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen: Haben die Partner eine Vereinbarung über den Ausgleich von Investitionen für den Fall der Trennung getroffen, so ist diese maßgeblich.

Liegenschaft im Miteigentum beider Partner

Haben die Partner gemeinsam eine Liegenschaft erworben und sind beide als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, so bilden sie eine Miteigentumsgemeinschaft nach den §§ 825 ff ABGB.

1. Aufhebungsanspruch nach § 830 ABGB

Jeder Miteigentümer hat grundsätzlich einen unbedingten Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft. Dieser Anspruch kann gerichtlich mittels Teilungsklage durchgesetzt werden.

Dem Aufhebungsanspruch können nur die Teilungshindernisse der „Unzeit“ oder des „Nachteils der übrigen“ entgegenstehen. Dabei muss es sich um bloß vorübergehende Umstände handeln, die einen Aufschub der Teilung für eine absehbare Zeit rechtfertigen.

Anders als bei Ehegatten, bei denen die Widmung der Liegenschaft als Ehewohnung ein Teilungshindernis während aufrechter Ehe darstellen kann, besteht eine solche Bindung bei einer Lebensgemeinschaft nicht automatisch.

2. Arten der Teilung

Das Gesetz bevorzugt die Realteilung. Diese ist möglich und tunlich, wenn die Liegenschaft ohne wesentliche Wertminderung in Teile zerlegt werden kann, die den Miteigentumsanteilen entsprechen. Geringfügige Wertunterschiede können durch Ausgleichszahlungen (Aufzahlungen) ausgeglichen werden. Bei Liegenschaften mit nur einem Wohnhaus ist eine Realteilung oft nicht möglich.

Ist eine Realteilung nicht möglich oder nicht tunlich, kommt es zur Zivilteilung. Dies bedeutet die öffentliche Versteigerung der gesamten Liegenschaft und die anschließende Aufteilung des Erlöses unter den Partnern entsprechend ihrer Eigentumsanteile (§ 843 ABGB).